Похоже, что запрет на продажу земель сельскохозяйственного назначения доживает свои последние дни. Об этом говорят громкие заявления высокопоставленных лиц из высших эшелонов власти — а это значит, что и соответствующее решение не за горами.

Лед тронулся

Если запрет всеже будет снят, то уже в ближайшем будущем селяне смогут свои земельные паи не только сдавать в аренду за жалкие гроши (да еще и выплаченные натурой), но и официально их продавать — что им было запрещено все эти годы. И тут возникает животрепещущий вопрос: сколько же им за эту землю дадут?
По заявлениям руководства Госкомзема, это ведомство собирается повысить нормативную денежную оценку земель сельхозназначения до 25 тысяч грн за гектар. Так что первый официальный ориентир мы уже имеем. Кстати, это неплохая новость для тех, кто не желает продавать свой участок, а намерен и дальше предоставлять его в аренду. Ведь законодательством определено, что арендная плата собственникам паев должна составлять не менее 3% от стоимости земли. Иными словами, если сейчас арендатор платит крестьянину 240 грн в год, то после повышения нормативной денежной оценки до 25 тысяч он не сможет платить менее 750 грн за гектар.
С другой стороны, многие эксперты считают, что и 25 тыс. грн (2,5 тыс. евро) за гектар — мало. Для сравнения: в 2003-2004 годах, перед вступлением в Евросоюз, квадратный метр сельхоз-угодий в Литве стоил от 2,5 до 10 евро. Или от 25 до 100 тысяч евро за гектар — несмотря на то, что качество земли там гораздо хуже. Какова же реальная, экономически обоснованная цена украинских черноземов?

Заколдованный круг

В настоящее время земля в Украине имеет как минимум две цены. Первая — нормативная денежная оценка, которая используется для определения размера земельного налога, государственной пошлины во время наследования и дарения и т.д. А в основе расчета данной оценки лежит метод капитализации рентного дохода, который создается во время производства зерновых культур. Определенная по этой формуле оценка гектара пахотных земель в 1995 году (в среднем по стране) составила 3712 гривень. Потом эту сумму ежегодно индексировали, и ныне она достигла примерно 9 тысяч. По мнению экспертов, такая „смешная“ цифра получилась потому, что до сих пор стоимость земли умышленно не пересчитывали с учетом урожайности, цен реализации и затрат на выращивание зерновых. Зато это сделали независимые специалисты, и получили свою цифру — 44550 гривень за 1 га пашни. По идее, такой и должна быть официальная цена, высчитанная с учетом данных аграрного рынка.
Кроме того, в законодательстве закреплено положение, по которому во время правовых манипуляций с землей осуществляется и ее экспертная оценка. И это уже совсем другие цифры. Не вдаваясь подробности, скажем: в прошлом году НИИ землеустройства занимался этим вопросом, и по его методике стоимость украинской земли (данные брались за 2009 год) составила 62,5 тыс. грн за гектар. Но если учесть, что в 2010 году цены на сельхозпродукцию выросли в среднем на 30-50%, а стоимость дизельного топлива — на 30%, то в этом году стоимость гектара может подняться до 70-75 тыс. гривень.
Возникает вопрос: почему людям не платят арендную плату, исходя из вышеуказанных цен на землю? Ведь в этом случае селяне получали бы за гектар как минимум 2 тысячи гривень. Ответ лежит на поверхности: олигархам, которые являются собственниками агрофирм, это невыгодно, а госчиновники даже не собираются восстанавливать справедливость, потому что действуют в интересах олигархов. Круг замкнулся.

Лучше подождать

И если крестьян будут так же дурить дальше, то перед ними неминуемо возникнет искушение избавиться от такого „счастья“, продав свой надел. Как видим, предварительные цены колеблются в весьма широких рамках — от 25 до 75 тысяч. В первых редакциях закона предусматривалось, что стоимость земли на аукционах будет начинаться как раз с нормативной оценки (см. выше). Однако в новой редакции указано, что цена должна быть не ниже экспертной оценки. А что же будет в реальности?
Специалисты утверждают, что говорить о реальной цене можно будет только после того, как установится рынок. И главным фактором здесь будет то, кто реально сможет купить землю, и кто захочет ее продать. Иными словами, цена будет формироваться в зависимости от баланса спроса и предложения. А если учесть, что у большинства фермеров земля взята в аренду, то выкупить ее даже по тысяче долларов за гектар они не смогут или не захотят.
С другой стороны, сейчас в селах проживает огромное количество немощных стариков, а также безработных и просто опустившихся людей, пребывающих в крайней бедности. И все они ждут не дождутся снятия моратория, чтобы быстрее продать свои паи. Не остановит их и перспектива получения 300-500 гривень арендной платы за гектар в год — по мнению экспертов, они стопроцентно будут продавать землю за бесценок. Это понятно: старикам осталось жить немного (у них просто нет времени на раздумья), а беднякам и алкоголикам деньги нужны сейчас же (задумываться о будущем им недосуг). Именно эти факторы на первых порах сыграют решающую роль в безбожном занижении стоимости земли, т.к. многие захотят ее продать. И только в неопределенном будущем, когда на рынке земли возникнет конкуренция, земля начнет обретать свою истинную цену.
В то же время, не стоит думать, что агрофирмы сразу бросятся скупать земли — она и так у них в аренде, а это дешевле и менее хлопотно, чем иметь ее в собственности. Поэтому уже сейчас можно прогнозировать, что в первые годы после установления рынка земли украинское село ожидает несусветный бардак, безбожные спекуляции и массовое облапошивание селян.