Представители крупнейших черкасских фирм по реализации недвижимости считают, что прошедший год для регионального рынка недвижимости и в плане ценообразования, и общего числа подписанных договоров-сделок был вполне стабильным. Стабильным — на языке риэлторов означает, что не было резких скачков и потрясений. В настоящий момент ведущие черкасские риэлторские компании ожидают на рынке весеннего пробуждения.

2010 год — „штиль“ без потрясений

Как отметил директор агентства недвижимости „Бизнес-партнер“ Василий Савраненко, не смотря на финансовые колебания и известные кризисные явления, цены на черкасском рынке недвижимости (как на рынке жилой недвижимости, так и коммерческой) особо не поднимались и существенно не падали. Но крупных сделок фактически тоже не было. Если сравнивать черкасский рынок недвижимости с другими регионами Украины, то он действительно более стабильно прошел весь 2010 год.
„Хочу заметить, что в анализе ситуации принимались во внимание показатели без учета арендных помещений и объектов чисто коммерческой недвижимости, — отметил он. — Мы обращали внимание лишь на показатели продаж и покупок жилой недвижимости“.
Что касается коммерческой недвижимости, то как прокомментировал директор АН „Риелти Групп Черкассы“ Вячеслав Хоменко, ситуация здесь подобна ситуации с жилой недвижимостью. Последняя более зависима от сезонных влияний.
„Если в самом начале кризиса, говоря о дееспособности всего рынка недвижимости, мы сравнивали его либо с моргом, либо с реанимацией, то сегодня мы видим более стабильную картину, — отметил Хоменко. — Цены устоялись на том уровне, который собственно и держался на протяжении года неизменным“.
Как будет развиваться ситуация на рынке недвижимости дальше, даже в ближайшей перспективе, специалисты прогнозировать не берутся. Единственный стабильно устоявшийся ориентир — сезонность.
Как акцентируют черкасские риэлторы, все по-прежнему подчиняется сезонности. Будет ли наблюдаться рост цен или нет — доподлинно неизвестно. Поэтому агентства по продаже недвижимости ориентированы на среднестатистическую стоимость, которая „ходила“ на протяжении прошлого года.
Примечательная особенность отечественного, и в частности, черкасского рынка недвижимости состоит в том, что начиная с 20 декабря и до конца января он переживает полный „штиль“. Легкий всплеск случается перед 8 Марта и традиционно длится до майских праздников. А маевочные заботы вполне можно приравнять к новогодним. Рынок продаж недвижимости в этот период снова затихает.
Затем — небольшое движение, за которым следует волна отпусков, причем в разные годы ее пик приходится на разные периоды. В это время продаж вообще не происходит, либо их мизер.
Самый активный период для всех, кто занимается недвижимостью, — с сентября по декабрь. Пиковое предложение можно наблюдать в 20-х числах декабря, потому как есть категория людей, которые хотят во что бы то ни стало сменить жилье на новое в канун Нового года.
Часть наших соотечественников, пребывающих на заработках за границей, также обычно именно в этот период вкладывает деньги в недвижимость на Родине (для семейных нужд, либо как альтернативу потерявшим доверие депозитным вкладам в банках).

Сколько стоит жилье в Черкассах?

Как свидетельствует директор АН „Добродій“ Аркадий Дерябин, по средним показателям 1-комнатные квартиры в Черкассах на протяжении прошлого года продавались до 30 тыс. долларов. Двухкомнатные — до 35 тыс. долларов, а цена 3-комнатных доходила до 40 тыс. условных единиц.
При этом он обратил внимание на то, что цифры эти, по сути, представляют собой „среднестатистическую температуру по больнице“, поскольку есть ряд факторов, который может спровоцировать достаточно большие расхождения в цифрах реализуемой недвижимости.
„На начальной стадии сотрудничества и заключения договора, именно исходя из этого, мы никогда не сообщаем клиенту, что такое-то жилье конкретно будет стоить столько-то и столько-то, — отмечает Аркадий Дерябин.
Ему вторит Вячеслав Хоменко, обращая внимание, что продавцы привычно ориентируются и выставляют самостоятельно цену спонтанно, зачастую опираясь на цены, озвученные в газетах или специализированных изданиях.
Однако это не совсем правильный подход — ведь каждый объект индивидуален, и подгонять его под что-то единое не стоит. Разбег в ценах на, казалось бы, одинаковые по характеристикам объекты на самом деле может быть очень большой. Стоимость жилья, обозначенная в вышеупомянутых изданиях, — обычно цена предложения. Торг по шагам — от цены предложения до цены покупки в среднем составляет до 20%, и разбег может составить 5-6 тысяч гривень. Все зависит от формулы, некогда предложенной американцами. Цена объекта зависит, во-первых, от местоположения, во-вторых, от местоположения, и, в-третьих, от местоположения.
Важны в ценообразовании и наличие необходимой сопутствующей инфраструктуры, те же сроки и другие задачи, которые покупатель ставит перед риэлторской фирмой. Если, скажем, покупатель ставит цель продать недвижимость по максимальной цене, то соответственно и сроки выполнения этой задачи будут более растянутыми во времени.
Черкасские риэлторы рекомендуют прислушиваться к специалистам, которые владеют объективной информацией. Ведь не зря крупные фирмы по продаже недвижимости имеют мощный аналитический потенциал и обязательно держат в структуре оценочную фирму, которая мониторит рынок недвижимости и помогает базовой фирме ориентировать заказчика по пути правильного ценообразования.

Что покупают черкасщане?

Спрос сегодня ориентирован на первичный рынок. Так 40% клиентов риэлторских компаний ищут недвижимость именно на первичном рынке. Наш регион — один из немногих, где строители никак не могут договориться с риэлторами на каких-то обоюдовыгодных условиях. Тем не менее, компании, занимающиеся реализацией недвижимости, вынуждены владеть в полной мере информацией о реальной стоимости жилья. Поэтому, они вынуждены держать у себя команду аналитиков, которая отслеживает все тенденции и особенности рынка.
Строители сегодня просят „по вилке“ — от 3,5 тыс. грн за кв. м до 5,5 тыс. грн. Это то ценовое предложение, которое, по сути, и было озвучено со стороны потенциальных покупателей.

Какому же именно первичному жилью отдают предпочтение черкасщане?

В первую очередь — это уже сданное в эксплуатацию жилье, на которое имеются документы на право собственности. Примерно 20% от всех продаж — это так называемые банковские квартиры. Черкасщане не очень стремятся пока выкупать банковские квартиры через аукцион. Большинство банков, столкнувшихся с продажей залоговых и кредитных квартир, выкладывают информацию о таком жилье на своих сайтах. Информация эта открыта и, как правило, разбита по областям.
Черкасские риэлторы утверждают, что занимаются решением вопроса продажи такой недвижимости исключительно только с клиентами, которые идут на продажу добровольно. А с банками в основной своей массе работа ведется по коммерческой недвижимости. Хотя и покупателей, ориентированных на такую недвижимость, сейчас значительно меньше.

Тенденции

Налоговый кодекс и другие изменения в законодательстве в настоящий момент являются тем настораживающим фактором, который сдерживает бизнес, особенно средний и малый, в желании приобретения недвижимости. Тут во многом приходиться рисковать — а сможет ли, скажем, предприниматель при покупке ради улучшения своих производственных площадей, в конечном итоге окупать эти самые площади?
Что касается продажи проблемных объектов, „завязанных“ на банках, когда нет согласия между ними и заемщиками, то, как считают риэлторы, зачастую это для них безрезультатная работа. Если даже в таком случае и находится покупатель, он старается депинговать по цене, что абсолютно не устраивает никого, кроме него.
95% от массы банковских кредитов выдавались в докризисное время. Соответственно оценка объектов недвижимости была более высокой по сравнению с нынешним уровнем. И сейчас остаток кредита, который вынужден гасить кредитор, не всегда соответствует цене продажи объекта залоговой либо кредитной недвижимости. Продать же объект по цене остатка кредита иногда для риэлторов просто нереально.

Что влияет на ценообразование?

Продажа залогового имущества определенно влияет на общее ценообразование на рынке, но не существенно. У банков, естественно, свой интерес, и они могут продать залоговое имущество по сумме остатка кредита.
Однако очень часто люди идут на продажи, минуя помощь специалистов, хорошо понимая, что те найдут покупателя со справедливой рыночной ценой.
Сказываются ли возросшие коммунальные тарифы на конечной стоимости недвижимости? Да, но в меньшей степени на стоимость жилья и в большей на арендном жилье. Закономерно заказчики риэлторских фирм ищут недвижимость подешевле, или ведут переговоры об оплате „коммуналки“ пополам с собственником, либо же просят снизить арендную плату на сумму неподъемного для арендаторов коммунального тарифа.